부동산임대차 계약의 기초에 대해 알아보자 - 전세 / 임대인과 임차인
ㅇ 전세?
우리가 흔히 말하는 '전세'는 차임에 관하여 별도의 약정 없이 전세금만 지급하고 전세권등기를 하지 않음
(=채권적 전세계약 / 미등기전세)
ㅇ 주택임대차계약과 주택임대차보호법
민법에서도 임대차계약에 관한 규정이 있지만 주택에 대한 임대차계약에 있어서는 주택임대차보호법이 우선 적용
--> 이용기간을 정하지 않고 임대차계약을 체결하더라도 최소 2년의 기간은 임대인이 임의로 계약을 해지할 수 없음 --> 임대인과 임차인이 합의하여 2년보다 장기로 임대차계약을 체결할 수 있으며, 임차인이 원하면 2년의 기간 미만의 단기로 예약을 체결하는 것도 가능하다.
--> 주택임대차보호법에 반하는 계약의 내용은 효력이 없음
--> 1년의 기간으로 주택임대차계약을 체결한 상황이라면,
임대인은 1년이 지났음을 이유로 계약의 해지를 주장할 수 없음
임차인은 1년의 기간이 지났다면 임차보증금의 반환을 청구할 수 있음
ㅇ 부동산임대차계약서 작성 시 기재해야 할 사항들
- 임대인과 임차인의 인적사항(이름, 주소, 주민등록번호 등)
- 부동산에 관한 사항(등기부와 일치여부)
- 부동산임대차 계약일
- 보증금, 차임 등 거래금액과 그 지급방식 및 지급일자 등 지급에 관한 사항
- 부동산의 인도일시
- 권리이전의 내용
- 임대인과 임차인이 특별하게 정한 사항 (ex : 기한, 조건 등)
- 중개대상물확인 및 설명서 교부일자
- 그 밖의 약정내용
ㅇ 주택임대차계약 시 고려할 사항!!
이미 발생한 주택의 하자에 대한 수리 책임과 각종 공과금에 대한 지급의무 등은 임차인이 부담하지 않으므로 임대인과 임차인, 중개인이 계약서를 작성하면서 주택의 하자를 확인하는 것이 좋다.
임대차계약 후 임차인의 입주 전까지 임대인이 해당 주택에 저당권 등 다른 권리를 설정하지 않겠다는 특약이나 임대차기간 중에 임차인이 부득이하게 계약을 해지해야 하는 경우에 관한 특약 등을 설정해두는 것이 좋다.
ex) 임차인이 직장 등의 사유로 주소를 이전해야 하는 경우에는 임대인은 조건없이 임대차계약을 해지한다.
ㅇ 부동산등기부 확인!!
임차인은 임대차계약을 체결 전 임대인의 주민등록증과 등기사항전부증명서(부동산등기부 등본)을 대조하여 임대인에게 그 주택에 관하여 임대차계약을 체결할 수 있는 권리가 있는지 확인하여야 한다.
(공인중개사가 없는 계약 체결 전 임대인이 가져온 등기부등본만 확인하지 않고 직접 떼서 확인해 보는 것이 안전함)
if) 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우라면 임차인은 대리인에게 위임장과 인감증명서 등을 요구해야 함
또한 해당 부동산이 담보로 제공된 사실이 있는지 확인해야 한다.
ㅇ 임차보증금 보호방법
- 전입신고를 하고 확정일자를 받는 방법
임차보증금을 우선변제받기 위해 임차인이 대항력을 갖추고(임대인으로부터 주택을 인도받고(입주) 주민등록을 마치면) 임대차계약서에 확정일자를 받아야 함
전입신고를 하면서 주민등록상 주소가 등기부의 주소와 일치하는지 확인하고 신고해야 함
전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생김
임차인은 대항력을 취득한 후 그 주택의 소유권을 갖게된 양수인이 해당 주택의 인도를 요구하더라도 거절할 수 있음
즉 주택에 입주하고 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권을 가지게 되나 그 효력은 전입신고를 마친 다음 날부터 발생한다.
- 주택임대차 등기를 하여 임차보증금을 보호받는 방법
임차권 등기를 통해서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다
임차인이 등기를 요구하면 임대인은 등기절차에 협력하여야 하지만 등기비용이 발생하고 절차가 번잡하므로 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 취득하는 것이 편리하다.
임대차기간이 종료된 후 임대보증금 반환을 보호받기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청하는 경우가 있음
임차권등기명령에 의해 등기를 하면 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있음
ㅇ 임대인의 보증금 및 차임 증액청구권 vs 임차인의 보증금 및 차임 감액청구권
- 임대인의 보증금 및 차임 증액청구권
임대인은 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다. 임대인이 한 번 증액을 청구할 때 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없고 5%를 초과하여 증액청구할 수 없다.
임대인의 증액청구에 의하여 보증금이나 차임이 오른 경우에 그에 따른 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 한다. 그렇지 않으면 증액 부분에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없다.
- 임차인의 보증금 및 차임 감액청구권
임대인은 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있다. 임대인과는 달리 임차인의 차임 등 감액청구권은 금지하는 특약을 할 수 없다.
ㅇ 계약의 갱신에 대한 권리
- 묵시적 갱신
임대인과 임차인이 별다른 의사표시를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 묵시적 갱신이라고 한다. 임대인은 계약변경이나 갱신 거절의 의견을 제시하려면 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지의 기간 내에 요구하여야 한다.
묵시적으로 주택임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있다. (임차인이 임대차계약을 해지할 경우 3개월이 지나야 해지 효력 발생)
- 명시적 계약갱신요구권
만약 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없음. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 이 때에는 2년의 기간으로 갱신된다. 이 때에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다.
* 임차인의 갱신요구권이 제한되는 경우
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인이나 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우